在城市化过程中，为了实施城市规划以翻新旧的城市地区和其他公共利益需求，政府部门可以收回土地使用权，并为用户提供适当的赔偿。土地更换是一种常见的补偿方法。 ——当政府部门收回土地使用权时，他们将其他特定价值土地土地的土地使用权向用户提供。因此，当企业进行土地替代业务时，应如何正确处理涉及的税款？

典型情况

H公司是一家房地产开发公司，是一般增值税纳税人。 2018年，H公司通过“招标和拍卖”获得了M的地块。该地块在旧的市区内。这是一座尚未经历过土地发展过程的土地，例如拆除和安置补偿，并且不符合基本建设的条件。它通常被称为“冷冻土地”。土地拍卖价格为2000万元人民币，后期实际产生的土地开发成本为5000万元人民币。在2023年，由于城市建设计划，当地的自然资源和计划局与H公司签署了一项土地替代协议，以替换M（评估的1.2亿元人民币）的另一个地块N（评估的价格为1.2亿元）。

增值税处理

根据附件《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财务与税收[2016]第36号）第1条，第37段规定土地所有者将土地使用权转让，土地用户将土地使用权退还给土地所有者，并免除了价值增值的税款。土地属于特殊商品，土地所有者是国家和集体。因此，土地用户H公司将土地使用权退还给国家，国家将土地使用权转移给了H公司，也无需支付增值税。作者提醒说，如果企业在没有增值税的情况下返回土地，则应在县级或以上（包括）或以上（包括）或土地管理部门发行的土地管理部门在土地管理部门向当地人民政府报告给当地人民政府或以上（包括）（包括）（包括）。

对于重新替代的土地，H公司应要求1.2亿元人民币的土地转让费为——元。土地转让费可以用作法定证据，以抵消后期出售商业住房时的销售。实际上，许多公司没有要求向土地部门提供土地转让费说明，因为交换和交换的土地是考虑因素，这可能在将来造成公司损失。

XIAOYING税收注释：根据第《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》条的第24条（财务和税收[2016]第33号）），除非财政部另有另行规定，征收单位应向债权人发出均匀监管（印刷）的非税收收入票据（印刷）。

根据《财政部关于印发政府非税收入管理办法的通知》（Caizong [2021] No. 19），从2021年7月1日开始，自然资源部收集的国有土地使用权的收入将转移到税务部门收集。税务部应根据税务部的国家统一信息技术方法，使用财政部和标准化管理部统一监控（印刷）的非税收收入票据。实际上，无法暂时发出未经付款的仓库更换。

土地增值税处理

根据《土地增值税及其实施规则》的《临时法规》的规定，根据法律，由于国家建设需求而征收和恢复的房地产将免于土地增值税税。

应当指出的是，需要根据法律进行征用和回收的房地产是指政府批准的房地产或土地使用权，以实施城市规划和国家建设。《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》的第4条（金融与税收[2006]第21号）清楚地指出，“城市实施计划”引起的搬迁是指搬迁旧城区翻新或企业污染或对人民的骚扰。基于批准的城市规划确定的批准的城市规划，政府或相关政府部门搬迁；由于“国家建设需求”而引起的搬迁是指由于国务院议会，省级政府批准的建筑项目以及州议会的相关部和委员会的实施。

符合上述免税法规的单位和个人必须向房地产所在的税务机构提交免税申请。经过税务机关的审查后，他们将免除土地增值税。 H公司符合土地增值税免税要求，并可以向税务机关申请豁免土地增值税。作者提醒人们，当土地替换被土地增值税清算时，应根据新收购的土地（1.2亿元）的公允价值扣除土地。因此，从土地增值税收处理的角度来看，对于H公司，在更换土地N时要求1.2亿元人民币索取1.2亿元人民币。

公司所得税待遇

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（2012年国家税收政府的公告第40号公告）第13条清楚地指出，如果企业搬迁期间被没收的土地被土地取代，则交换土地的应税成本应基于被征收的土地的净值，并在交换土地上被征收的各种费用。使用交换土地后，将在企业所得税法及其实施法规中规定的几年中摊销。也就是说，如果政府不认识到土地更换的损益，则应根据原始账面价值确认土地成本。因此，如果H Company H公司用M地块替换N个地块，则应确认替换的应税成本为：2000+5000=7000万（Yuan Million）。

印花税处理

“财产转移文件”是印花税税证书之一。 “财产转移文件”税项中财产所有权的税收范围包括政府管理局注册的可移动和房地产所有权的文件。根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》的第3条（金融与税收[2006]第162号），根据财产转让信，对土地使用权转移合同和土地使用权转让合同征收印花税。因此，公司H交换的土地必须根据税项“财产转让文件”和应税财产转让文件的应税金额=1.20.0510000=6（Yuan Yuan yuan）支付印花税。政府收回国有土地使用权的行为既不是土地购买和销售交易，也不是土地转让权，也无需支付印花税。

事迹税收待遇