随着国务院和监管机构在2024年发布的文件，例如《关于全面推动基础设施领不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，公共房地产投资信托基金已正式进入正常发行的阶段。在标准化发行的背景下，根据我们的项目经验和实际观察，当公共房地产投资信托基金进入归一化操作时，仍然存在一些常见的热税问题，主要包括：

常见业务场景一：存续期间项目公司利息支出企业所得税税前扣除

（i）业务背景

基于当前的市场实践和对实际情况的观察，基础设施公共房地产投资信托基金通常使用建立“债务结构”的方法来建立一种通过向上偿还本金和利息来支付现金流量的方式，以便完成上述要求，以迫使投资者定期向投资者分配可用的金额。

在此结构下，项目公司将通过与内部贷款协议的协议分配可在相应期间分配的金额，以将本金和利息偿还其股东，即特殊计划。对于项目公司，将产生利息费用。实际上，利息费用可能会从税前扣除公司所得税的角度面临税务机关提出的问题。特别包括：

商业理性：税务机关要求项目公司解释利息支出的入侵和支付在商业上是合理的，以及它是否与项目公司的生产和运营有关。

利率的利率水平在“债务结构”下产生的利率费用：当地税务机关在同一时期内没有统一的标准来确定“金融企业类似贷款的利率”。一些税务机关倾向于指出传统贷款业务利率的监管要求，例如LPR基准利率或银行基准贷款利率水平，而超过此级别的利息支出面临着无法征税的争议。

（ii）税收观察

根据目前的法规，公司所得税利息支出的税前法规主要包括财务和税收第121号文件中的“相关债务与资产比率要求”，以及“同一时期内金融企业贷款的利率”的详细规定，第38360《企业所得税实施条例》条的第38条规定。

从商业合理性的角度来看，可以考虑根据相关文件（例如投资者现金分配要求）与税务机构进行通信，以解释相关安排的市场普遍性和商业合理性。

从利率水平的角度来看，市场中房地产证券化产品（例如REIT，CMB，持有的房地产ABS等）的数量已达到一定的规模。建议根据监管要求，市场实践等与税务机关进行交流，特别是鉴于实质性要求和商业安排公共资金的实质要求和商业安排，并与税务机关努力参考相同规模的房地产证券化产品的现金流量分配率，以及类似目标的现金流量分配率是否可以允许在与税率允许与税收之前允许在税务上支付的利息水平，这是在税务上与税前的交易。

常见业务场景二：项目公司取得经营租赁收入的税务问题

（i）业务背景

增值税

《中华人民共和国增值税法》于2024年12月25日在中华人民共和国第14届全国人民大会常务委员会会议上通过，并将于2026年1月1日生效。

目前发布的相关法规尚未澄清房地产“旧项目”的税率安排，在2026年1月1日正式实施之后，如何与当前“商业税改革”后发布的相关增值税法规过渡。如果当前公共资金持有“旧项目”，则与其资金运营期间产生的租赁收入相对应的增值税处理将来会有某些不确定性。

财产税

在当前的全球经济波动的背景下，公共房地产投资信托基金市场的租赁资产也受到不同程度的市场影响，并且总体租赁收入是下降的。在运营过程中，它还伴随着无租赁期间增加和空缺率的增加的客观情况，这对项目公司的税收计算方法和实际税收负担产生了影响。

（ii）税收观察

增值税

尽管某些列出的项目不再受旧项目政策的约束，但如果不再允许持有“旧项目”的项目公司根据未来的政策角度根据当前的5简单收集方法支付增值税，那么它可能会导致未来业务期间项目公司现金流量支出的增加，从而降低该项目的未来现金流量水平。需要进一步关注未来法规的引入。

财产税

目前，税收待遇主要是根据财务和税收的第121号文件进行的[2010]，即，财产所有人应在免税期内根据财产的原始价值缴纳财产税。至于空缺，财产权的所有者还需要以“自我使用”裁决价格对空置部分征收财产税。

因此，有必要密切注意通过切换财产税计算方法所带来的潜在税收影响和税收合规风险，例如税收计算方法的变化，对税收计算规则的调整（包括在计算价格时的财产税计算范围中）。

常见业务场景三：基金份额持有者（投资人）从公募基金取得投资收益

（i）税收观察

企业/个人所得税

根据当前法规，公共基金结构下的特殊计划和公共资金不属于公司所得税的主题。实际上，从公司所得税的角度来看，特殊计划和公共资金将被渗透和处理。通过特殊计划和公共资金向上分配的收入最终将从市场投资者那里收集，以供相关基金股息收入和财产转让收入与他们所获得的转让基金股票相对应。

因此，根据市场投资者（例如公司投资者和个人投资者）的不同法律本质以及产生投资回报的不同链接，各自适用的所得税法规和税收政策各不相同：

股息收入：

企业（合法人）：目前，税收待遇主要是根据第《中华人民共和国增值税法》号文件和财务和税收[2008]第1号税，目前尚无公司所得税根据企业股票从公共基金股票获得的收入和投资收入征收。自然人：目前，税收待遇主要根据第《企业所得税法》号文件以及财务和税收编号[1998] 55进行。应该指出的是，在实际观察中，个人投资者是否可以参考第55号文件的相关规定存在某些不确定性，并且不征收个人所得税的不确定性有一定程度的不确定性，需要进一步征出以澄清的情况。基金股票转移收入：

企业（合法人员）：目前，税收待遇主要是根据文件《个人所得税法》和财务和税收编号[1998] 55进行的。企业从转让公共基金股票中获得的收入应根据相关的公司所得税法规计算并支付公司所得税。自然人：目前，税收待遇主要根据第《企业所得税法》号文件以及财务和税收编号[1998] 55进行。单个投资者从转让公共基金股票获得的收入将不缴纳个人所得税。增值税

目前，税收待遇主要是按照金融和税收文件第140号的规定以及第56号财务和税收文件。对于增值税应税收入，特殊计划管理员应采用简单的税收计算方法来以3的税率支付增值税，并且必须以12的税收利率支付相关的增值税附加费。

用户评论

请在乎我１秒

我一直在关注 REITS 的投资，这个税务管理的持续优化听起来很有吸引力！

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有恃无恐

想了解下具体哪些方面会进行优化？有什么新政策吗？

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莫名的青春

作为打算留学的人来说，对税務规划还是挺关心的，希望详细解答。

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晨与橙与城

公募REITs的税收问题一直是个老难题，希望能有更好的解决方案。

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無極卍盜

学习一下REITs的税务知识，也许可以帮助我更好地理财。

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逃避

我一直对REITs感兴趣，但不知道税务方面会不会太复杂。

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ok绷遮不住我颓废的伤あ

税务改革能增强投资者信心，刺激更多资金投入REITs

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夏日倾情

优化税务管理政策，能吸引外国投资吗？这很有意义！

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稳妥

我觉得现在REITs的税收体系应该更加透明易懂。

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放血

希望这个系列文章能够深入浅出地讲解REITs的税务问题。

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鹿先森，教魔方

我期待看到这些税务优化措施能真正惠及到投资者！

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服从

学习一下REITs相关的税收知识，可以帮助我在投资理财时更加理性谨慎。

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千城暮雪

这个“持续优化”听起来很棒，希望有更具体的信息分享！

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念安я

关注这个系列文章，希望能了解到最新的REITs税务政策变化。

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挽手余生ら

税务管理的优化对于REITs的发展来说至关重要！

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闷骚闷出味道了

期待看到更多相关研究和实践案例，深入分析优化措施的效果!

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若他只爱我。

我相信随着税务管理的持续优化, REITs将会吸引更多投资者！

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孤败

这个系列文章能帮助我更好地了解REITs的投资风险！

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冷嘲热讽i

希望能关注到个人的REITs的税收优惠政策，这样更能推动参与!

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