请注意，我提到的“大多数投资者”不仅包括许多兄弟姐妹，还包括文人本身！因为我本人，即使我一再研究他人的研究结果并考虑了这一点，但我仍然无法理解寒武纪的逻辑。因此，我必须授予：的投资。如果我没有机会做到这一点，我就不应该赚钱。此外，更不用说像XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Looking back, I现在错过了大型市场。为何如此？ ——当文字交易股票时，他们总是强调知识和行动的统一性。先前的干预表明，文字对它们的崛起逻辑有一定的了解。但是，以后下车意味着他们的认知仍然没有到位！因此，在那之后，我只能看着它们远离我。

反思这些，不要认为文字会后悔。后悔？没什么！这并不是说文法有一颗大心脏，而是长期以来，文字观察到：没有人通过运气来赚钱来赚钱。只是幸运，即使您在前面赚钱，您将来会根据自己的能力损失钱。因此，文字已经建立了一个基本的投资原则，“我宁愿错过它也不愿做错”，从不参与他们无法理解的市场条件！十只鸟在森林里，就像一只鸟在手里一样。那些被错过的人永远不会再追求他们。那里有什么？只需在认知范围内做股票即可。

个人认知的界限通常取决于自己的知识，能力，经验和教训。让我们以文字为例来说明问题。失去了东角并获得了它。近年来，文字确实已经放弃了许多公牛股票，但是总回报仍然不错，而且他们也抓住了几股好的股票。例如，今年的鸭子抓住了一个很好的收获。 ——基本上是在春季音乐节上的今年最低点进行的，到现在为止，费用只有3元，而且我仍然坚持不懈。

为什么您以前错过了这么多的公牛股票，但是在中鸭中，文字可以实时进入并坚持不懈？原因不是这样，而是由对文字的认知决定的。不要忘记，除了超过30年的股票交易经验和公司管理经验外，文字在他的一生中一直从事房地产开发行业的工作。文字对房地产行业的一点点非常熟悉。房地产上市公司本身的价值足以理解它的价值。只要您一瞥并定期报告它，Literati就可以从基本上理解它。实际上，从2017年到2020年，学者在房地产上市公司中屡次续签，并获得了很多收益。现在，我回到了中东的房地产股票，我只是回到我的旧业务并再次成为冯富的球迷。如果您在最熟悉的行业中擅长它，那将是不合理的！

有些人可能会对：房地产融资嘲笑什么，这是什么谜？您不遵循一般会计标准吗？您需要用文字“弥补”什么？哈哈，不用担心，首先阅读。在文学意义上，房地产的财务确实很特别，尤其是如果您根据一般行业的会计规则来解释房地产上市公司的财务报告，结果可能会非常不同且完全不同。

根本的不同，在于基于国内的房地产预售制度，房地产行业会计准则在营收与利润确认上，与其他大部分行业的确认方式，有根本的差别。绝大部分行业，其商品都是现货销售，所以基本都是在完成商品销售后，直接确认成本与费用，相应也就同时确认了营收与利润。而房地产企业，销售完成了，多数商品（也就是房子）都只是完成了“预售”。销售时，多数房子并不是现房，而是期房，大部分还根本就没有封顶，需要等一两年乃至更长的时间后，房子才可能最终交付到客户手里。所以，房地产行业的会计准则就特别规定：房地产企业，商品房完成销售后，只能计入当前能够确定的管理、营销、财务等等费用，而营收与利润，需要等商品的“控制权转移”后才能确认——也就是要等房子交付到业主手中以后，才能最终确认。这个，也就是行内概括的房地产企业开发业务的“费用前置、利润后置”。简而言之，一般来说，目前销售的房子，属于“成本端”的营销费、管理费等，很快就会列支进入报表了，而属于“业绩端”的营收与利润，却基本都要等一两年交付后，才能最终在报表上体现出来。如此，这样的时间错位，很可能就会导致上市公司营收与利润的体现滞后。现在业绩很好的房地产上市公司，不一定未来的业绩依然可以持续；相反也是一样。所以，衡量房地产上市公司的前景，眼光就必须更宽广一些，更加注重对各项指标的综合分析。

具体，需要注意以下几点：

1。由于会计标准的“支出前，收入和利润的投资后投资”，我们只会根据当前的财务报表来判断房地产上市公司的前景，这通常是一艘寻求剑的雕刻船。以下是文Literati在昨天前一天的临时报告中详细的屏幕截图。让我们看看。请注意，第一专栏中列出的成都Galaxy Bay房地产公司根本没有主要销售，但是碰巧的是，其“ Jincheng Lakeshore”项目具有很高的毛利润“ Die Villa”，该项目已经开始进入交付周期，在一年中的上半年和收入超过2.27亿美元的收入中产生了约6.5亿美元。相反，上一栏中显示的深圳金平台公司在Yingxi Garden下有一个项目。在过去的两年中，它的销量非常受欢迎，并且在一年多的时间内售出了14-150亿元人民币。但是，在今年上半年，由于该项目的阶段没有资格交付，该项目公司不仅在今年上半年没有任何收入，而且还损失了超过5000万的绩效（具体而言，损失是“预先安装的”费用，管理费用等）。这种现象基本上不太可能在其他行业中发生。但是在房地产上市公司中，其财务状况通常很奇怪。尽管中东的临时报告将亏损变成了利润，但股票酒吧中仍然有很多人使用该公司的临时报告“收入下降28”，以证明中野仍在下降。锁定的是房地产收入确认的骨干。

2。衡量房地产上市公司的前景时，首先要做的就是查看销售，尤其是公司出售和未解决的商品的价值。只要一家房地产上市公司积累了未发售的销售价值，或者当前的销售额蓬勃发展，那么将来的利润就很可能会好。反之亦然。例如，中价股票酒吧“绩效猜测”的一位老朋友最近改用了城市建设。一个重要的原因是，基于他以前的销售和交付计划，他认为该公司的第三季度业绩可能会爆炸。同样，基于中东的卖出价值和交付计划，文字仍然无动于衷，认为只要他们能够忍受，宗雅的未来表现就会更加确定。由于中东只是一个欢迎海豹的花园，因此在未来三年内将有200亿件商品等待预定的交付。关键是该项目的毛利润高达80，而隐含的净利润绝对不低。这些不可避免地会反映在公司未来的表现中，这就是文字的信心。

3。收入和现金流是房地产上市公司的生命线。只要房地产公司始终拥有丰富的营业现金流，这意味着房地产公司充满活力。原因很简单。良好的现金流量意味着公司的房屋并不担心出售。后来，在交付房屋后，财务报表中的收入和利润将不可避免地自然而然。此外，如果列出的房地产公司有问题，则必须首先是由于其现金流。某个专业就是这种情况。现在，列出某种科学和技术等房地产公司要求母公司不断输血的血液生存的原因主要是由于运营现金流中的问题。至于中东，去年年度报告中每股营业现金流量的净流入超过14元，并且今年上半年每股运营现金流量的净流入达到5.5元。预计全年将继续有现金流量近10元的净流入。在房地产上市公司中，这种热现金流很少见。这些公司，即使在其他方面仍然存在问题，也只是一个小问题。

4。分析房地产上市公司的前景，关键是纠正来源并研究目标公司的实际负债。房地产行业的会计规则具有许多特殊功能。尤其是在该行业处于低迷状态时，许多上市公司可能通过调整其财务报表来掩盖其财务恶化。最典型的例子是房地产报表中的“小股东权益”似乎是股权，但其中许多实际上是“明确的股票和实际债务”，而公司通过使用规则而看不见。例如，属于股东权益的经常提到的“事工股”少于200亿，其小股东权益高达1,200亿，其自身权益的杠杆倍数实际上超过20倍。在赛道上经济衰退的时代，您不害怕如此疯狂的惊人吗？顺便说一句，2019年，文学曾经恢复上市房地产公司的真实债务。风险最大的房地产公司中的“前三名”实际上是当时最受欢迎的房地产公司，包括最受欢迎的房地产公司。当时，许多人感到不满意，并说Literati恶意演唱了他们。但是现在每个人都自己看它，看看这些公司现在要去哪里？以下是某个帖子发布的权利的屏幕截图。

隐藏债务并打扮报告只是一个方面。另一方面，我们还必须看到，根据当前的财务规则，许多房地产上市公司的债务比率也可能被夸大。原因是，根据当前会计规则，房地产上市公司收集的所有未交付的付款都以“合同负债”为单位。规则本身是正确的。如果您从买方收取钱，并且签署了房屋，并且未签订合同，则当然可以将其视为债务。尤其是对于具有未完成风险的项目，如果无法最终交付，那就是债务。但是，对于项目运行良好且没有未完成失败风险的上市房地产公司，这种“合同责任”意味着未来的收入和利润，统计数据被视为负债，这是牵强的。例如，中元在半年度报告中的281亿责任为113.6亿，这是一种合同责任。这会导致中东的当前债务比率高达90，这很高。但是，在扣除了113.6亿元人民币之后，中国的债务比率立即下降到55。还高吗？让我们看一下银行贷款。中国齐目前的银行贷款具有长期和短期利息的负债，而联合的半年度报告表明，它只有64亿。根据目前总计330亿债务和股东权益，实际承担利息债务比率小于20。这个债务比率很高吗？别忘了，该公司目前拥有500,000平方米的商业资产，其占用率非常好。这些资产基本上位于深圳等一级城市的核心地区。但是，在临时报告中反映的公司“投资房地产”的余额仍然只有343.4亿，每平方米的账面价值仅为6,600元。换句话说，公司的资产实际上是高度压缩的“压缩饼干”，这也将发布其负债和绩效，进一步提供安全垫。

关于拉拉（Lala）和田（Tiao）的太多东西被认为是为了进一步交换文字对兄弟姐妹的抱负。阅读本文后，当您阅读前《读懂上市公司财报》，甚至是您昨天前一天晚上写的《中报速览》时，您可能会有另一种感觉。文献知道一切并说出一切，但它们只是一个一维的观点，无意统一体重和措施，并主导每个人的业务。请参考。您可以自费买卖，您将承担自己的利润和亏损。